Интервью с председателем ЖСК

Что из себя представляет ЖСК [жилищно-строительный кооператив – прим. Сизифа]?

Это советский рудимент времён кооперативного строительства, хотя и сейчас существует согласно Жилищному кодексу как добровольное объединение граждан для удовлетворения потребностей в жилье, для управления жилыми и нежилыми помещениями. ЖСК хотели одно время реорганизовать в ТСЖ [товарищество собственников жилья — прим. Сизифа], но потом не стали. Сейчас никто нас распуститься или перейти в другие формы пока не принуждает.

Из каких соображений ты решил стать председателем ЖСК? Ведь это дополнительная нагрузка для трудящегося человека.

Я особо не решал, жил себе жизнью, занимался газончиком, который около моей парадной — был какой-то ремонт теплотрассы, попилили кустики, часть я успел спасти. Какая-то такая мелкая рутина, я бы не сказал, что сильно меня напрягающая. Как-то жители дома смотрят, что я что-то делаю, говорят: «А ты хочешь быть председателем?». Я говорю: «В принципе, я не хочу быть председателем...». Они говорят: «Надо, чтобы кто-то был».

Председатель — это оплачиваемая работа?

Это минимально оплачиваемая работа. Я даже всем зарплату поднял по закону по ТК РФ, на уровень инфляции.

Зарплата формируется из взносов жителей, или, может быть, из какой-то государственной субсидии?

Нет-нет, никаких государственных субсидий для ЖСК не существует. Просто люди скидываются. С этим иногда возникают проблемы. Как прежде у нас были проблемы с коммунальными платежами.

Сегодня в случае неплатежей и долгов организации судятся и натравливают на должника коллекторов. Как обстоит с этим дело у ЖСК, сохраняется ли общественная роль кооператива, пытаются ли члены кооператива разобраться, по каким причинам человек не платит, не нужна ли ему помощь и так далее?

Тут всё упирается в то, что кооператив — это изначально советский орган. Вот ваш дом, и вы всё делаете вместе общим советом. И такие отношения тупо не могут быть вписаны в капиталистическую экономику. Если рассматривать ЖСК с точки зрения капиталистической реальности, то есть некий неплательщик, у него есть собственность — например, трёхкомнатная квартира — ну всё, давай, продавай её, покупай однушку, на разницу заплати долги. Можно запустить по закону взыскание, факт того, что человек должен, никем не будет оспорен, ЖСК выиграет суд. Но это точка зрения не человеческой, а капиталистической логики. Но, с другой стороны, раньше за неплательщика приходилось платить другим членам кооператива, что тоже несправедливо. Чтоб вникнуть в проблему жильца, помочь — такого сейчас нет.

В 2018-ом году Жилищный кодекс были внесены поправки (Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ), позволяющие жильцам многоквартирных домов переходить на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО), то есть без посредника в виде управляющей компании или кооператива. В чем по-твоему состоял смысл этих поправок?

Лично я отношусь к инициативам нашего государства скептически. Когда выходит какая-то государственная инициатива, я обычно пытаюсь понять, как мне от неё лучше станет, не подорожает ли, наоборот, что-то? А на эту инициативу смотришь и думаешь: вроде хорошая, по делу. Но подвох тут в том, что если ЖСК деньги собирает, например, за горячую воду, то деньги лежат на счёте этого ЖСК. Понятно, что в какой-то момент ЖСК производит оплату снабжающей компании, но есть некий промежуток времени, когда деньги лежат на счёте ЖСК. А зачем? Пусть они лежат на счёте какого-нибудь другого, более эффективного собственника, который может лучше этими деньгами распоряжаться. Я думаю, только в этом интерес. Я не банкир, конечно, я не могу так вот навскидку посчитать какой профит принесёт сумма в 500 тысяч за 20 дней, но, если мы массово это всё пересчитаем — там же не один дом, а сотни, тысячи, миллионы домов — профит от этой суммы может быть вполне себе, правильно? Раньше кооператив оплачивал сумму за должников, РСО спокойно получала все деньги, всё, что должны, а дальше — проблема кооператива. Теперь РСО берёт на себя издержки по общению с неплательщиками. Причём сама возможность переходить на прямые договоры с РСО была, насколько знаю, и раньше, но и РСО, и управляющие компании ставили препоны, очень сложно было осуществить этот переход.

Какие полномочия остались у ЖСК после того, как сбор коммунальных платежей был перепоручен ресурсоснабжающей организации?

Сейчас ЖСК остаётся управляющей компанией, которая отвечает за общее имущество дома: за трубы, за стояк. Например, у жильца прорывает стояк в туалете, канализационный или холодной воды — благо, они у нас все более-менее поменяны сейчас. На замену стояка идут деньги из общего фонда на текущий ремонт. Откуда они пополняются? Взносами людей. То есть своеобразный замкнутый круг, у нас нет какого-то абстрактного дяди, который нам раз в год выделяет денег, которые мы осваиваем на какие-то непонятные цели.

Бюджет ЖСК вообще складывается исходя из тарифов на текущий ремонт. Из графы «текущий ремонт» мы всё и делаем. Запланированный бухгалтером план, сколько денег мы на эту графу должны собрать — 450 000 рублей с 5-этажной хрущёвки.

Бывают и попытки сманипулировать общим бюджетом. Как-то раз звонит эффективный менеджер, живущий в нашем доме, и говорит: «Слушайте, мы же перешли на прямые договора, значит больше за должников не платим, значит у нас стало больше денег? Давайте заменим все входные двери». Я говорю: «А зачем, если все работают, доводчики везде стоят, всё нормально?». Он говорит: «У нас тут такая офигенная контора по продаже дверей, я могу лучшую цену организовать: 150 тысяч за дверь». На 7 парадных по 150, несложно посчитать.

Сейчас в доме скачет напор воды. То есть моетесь в душе, а вода то горячая, то холодная. Это типичная проблема старого фонда. Но как её решить, то есть, кто виноват? Фактически — прямые договора, по сути — жаловаться в ресурсоснабжающую организацию бесполезно. Просто нет такой нормы законодательной, как «спокойная вода в течение получаса», есть только нормы по диапазонам давления воды. Выход из ситуации — ставить редуктор, ставить кран с термостатом, но это пара десятков тысяч рублей. Вынесли на голосование собственников — пусть люди решат. Наша обслуживающая компания, кто присматривает за нашей сантехникой и аварийкой, предложила вариант поставить насосную станцию на холодную воду. На притоке горячей воды у нас стоят насосы, которые обеспечивают циркуляцию для отопления и много чего, а на холодной воде их нету. И будут стоять компрессоры, которые будут продавливать холодную воду. И, возможно, проблема уйдет.

В позднесоветское время члены ЖСК иногда на этапе строительства выделяли помещения под какую-то общую деятельность, например, домовые концерты. Есть ли сейчас у членов ЖСК желание и возможность организовать какую-то минимальную культурную программу для себя? Киноклуб, музыкальная комната, место для чаепитий во время праздников?

У нашего ЖСК есть небольшое помещение, есть свет, есть принтер, есть стол, есть штук 10 стульев. Что ещё надо для счастья? Но пока какой-то культурной программы не получается. Спроса нет.

Собирает ли ЖСК средства на капремонт?

Да. У нас летом проходил огромный капремонт. Сделали неплохо. Во всём доме поменяли всё, что связано с горячей водой и с отоплением. Радиаторы не просто поменяли, а прям раздробили стены, пропустили заново стояки через весь дом. Старые остались в стенах, панельный дом же из «квадратиков» состоит [в качестве несущих и ограждающих конструкций используются панели крупных габаритов – прим. Сизифа]. Вот когда отливали «квадратик» с окном, туда сразу внутрь панели ставили трубу и заливали всё этим раствором. Это такой способ строительства, как Лего: ты ставишь панели, подпаиваешь трубы, у тебя сразу внутри стены труба.

Но в этом плане тоже вышло не без проблем. Люди привыкли, что внутри стены труба идёт. И тут к нему приходят какие-то люди говорят: «Извините, капремонт, сейчас тут дырки будем сверлить в потолке и в полу, и трубу пускать». И жители стали возмущаться: «А сколько отступ от стены? 10 см, это значит, что моя комната станет меньше на 5 квадратных дециметров. А кто мне денег заплатит за сокращение жилплощади? А может мы за капитальный ремонт ничего не заплатим и не будем пускать работников?»

Была например такая история с одним ЖСК в Санкт-Петербурге. У этого ЖСК был необычный председатель — до этого лет 30 отпахал в прокуратуре своего района и был с очень хорошими связями. И вот к нему в дом приходит капремонт. И часть людей говорит: «Я не буду менять стояки, и даже вас к себе не пущу домой». Председатель всё это фиксировал, писал уведомления. Сроки капремонта подошли к концу. И тогда председатель проводит капремонт в присутствии приставов, которые заявляют жителям, которые на капремонт не согласились. «Сейчас вам будут делать замену стояка, потому что это общее имущество, капитальный ремонт только что проходил, вы не успели, а ваш стояк надо менять, потому, что он представляет опасность». И те, кто отказался от капитального ремонта, получили потом в квартирные платёжки суммы, сколько стоило им просверлить потолок, пустить трубу, батарею заменить, и суммы эти были очень некислые — 200-300 тысяч на квартиру примерно.

Для принятия решения по дому нужно собрать определённый процент жильцов. Это сложно? Люди сейчас много работают, после рабочего дня у них зачастую нет сил вникать в варианты разрешения жилищных проблем.

Это мы это делаем всё больше в очно-заочной форме. Просто распечатал именные бланки на всех собственников дома, по почтовым ящикам разложил. Дальше в течение месяца всех пинаешь: голосуйте, сдавайте бланки. Собрал — всё, готово.

Последнее время в связи с износом инфраструктуры участились коммунальные аварии. Выработал ли ЖСК наиболее эффективный алгоритм поведения в этом случае? Потому, что, например, во время коммунальных аварий в Подмосковье в январе 2024-го года, когда в -20℃ не было отопления, люди звонили во все инстанции, и зачастую их постоянно перенаправляли куда-то ещё.

Допустим, труба, которая идёт к какому-то дому, и есть некая служба, которая за неё отвечает. Кроме этой службы никто не поедет и не будет её чинить. Вот это факт. А скорость починки уже зависит от наличия у этой службы должного количества работников и средств производства. Администрация района обычно в курсе, что есть косяк: параметры во всех домах мониторятся, в подвалах стоят датчики, которые фиксируют температуру воды и объём её прохождения. Поэтому в случае аварии можно жаловаться хоть Путину, хоть в Следственный комитет, но скорость починки сводится не к верности алгоритма обзвона, а к конкретной бригаде и её оснащённости, её компетентности.

В таком случае жителям было бы особенно важно было бы заблаговременно убедиться в нормальном состоянии коммуникаций. Может ли ЖСК контролировать подходящие к дому коммуникации?

У нас есть наше имущество на территории нашего дома. Труба, которая идёт в наш дом — уже не наша труба. Всё, что до первой задвижки — относится к собственности ресурсоснабжающей организации. Вообще, прав по контролю очень мало у объединений граждан. Когда в нашем доме шёл капитальный ремонт, у нас не было полномочий контролировать его. Просто понадеялись, что сделают всё нормально. То есть ЖСК, как юр. лицо, не был прописан в приёмке: деньги выделяем не мы, а фонд капитального ремонта, он заказчик. Есть исполнители работ, какой-нибудь ООО «Исполнитель работ». Но он отчитывается не перед нами, а перед теми, кто деньги ему выдаёт.

Как складываются отношения у ЖСК с другими организациями и институтами?

Надо стремиться, чтобы отношения складываться максимально дружелюбные. «Дружелюбно» не в смысле, что им нужно колбасу носить с конфетами. А в смысле просто по-человечески общаться и не грузить их какой-то фигнёй, которая находится явно вне компетенции конкретных людей из этих структур.

Я могу пример привести. Есть понятие «начало отопительного сезона». Куча домов, в том числе кооперативные, должны сдать целую папку документов: акт проверки вентиляции и прочее. Из ресурсоснабжающей организации приезжает инженер, заходит в индивидуальный тепловой пункт в подвале, посмотрел, потрогал, носом поводил и бумажку заполнил, что всё в порядке. Его задача прийти, проверить, заполнить бумажку. Наверное, не стоит на него набрасываться с какими-то: «Почему у нас зимой такого-то числа скакнуло давление горячей воды, а?». Очевидно, что если вот так мучить настырно, то в этой бумажке начнут появляться надписи, что стены плохо покрашены, много пыли и паутины.

Кстати, насчёт акта обследования вентиляционных систем — каждый дом должен получить этот акт, без него дом не готов к отопительному сезону. Не дай бог плохо с вентиляцией, люди задохнутся и умрут. И есть определённая организация, имеющая лицензию — они просто приезжают, выписывают акт, что у тебя всё в порядке. Стоит 10 тысяч рублей. В Новый год, например, люди жаловались на то, что плохо работает вентиляция. Я нахожу компанию, которая занимается очисткой вентиляции. Они говорят: «Весь дом прочистить будет стоить 60 тысяч рублей». Ну, окей. Они там грузиком прокидывали всю вентиляцию, прочищали её. Но я не уверен, что это надо каждый год делать. И относительно нашего бюджета (450 тысяч рублей) 60 тысяч рублей на вентиляцию каждый год выкидывать — это неподъёмная сумма. А 10 тысяч рублей выписывать на бумажку — подъёмная сумма.

Очень важно, чтобы ЖСК не было в оппозиции к жильцам, то есть защищал их интересы. Например, у меня есть на руках заключение ресурсоснабжающей организации, которая отвечает за тепло и за воду горячую, что у нас всё в порядке на момент 1 сентября. И эта бумажка с меня снимает ответственность, то есть я могу просто переслать каждому жильцу — мол, это проблемы в вашей личной квартире, у нас всё отлично. И если любой надзор спросит меня: «Вы охренели?», я отвечу: «Я не охренел, у меня есть бумажка, что всё хорошо». Они скажут: «А, что ж вы сразу не сказали? Конечно, у вас всё хорошо». Но смысл тогда в таком ЖСК.

Хотелось бы, чтоб этот малый опыт контроля за домовым имуществом развивался в волю к осуществлению контроля коллективов за всеми решениями, касающимися хозяйства нашей страны. Спасибо за беседу!